Precisa Avaliar um Imóvel?

Veja Quando o PTAM Pode Ser a Solução

Se você precisa descobrir o valor de mercado de um imóvel com fundamentação técnica, o PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — pode ser uma solução adequada em diversas situações. O documento é regulamentado pelo COFECI e deve ser elaborado por profissional habilitado, seguindo requisitos específicos de identificação, caracterização, pesquisa e conclusão.

Mas existe um detalhe importante: PTAM não é sinônimo de qualquer tipo de laudo imobiliário. Antes de contratar, é fundamental definir para que o documento será utilizado.

O que é um PTAM?

PTAM significa Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e tem como objetivo apresentar uma conclusão técnica sobre o valor de mercado de um imóvel.

O documento foi regulamentado pelo Sistema COFECI-CRECI e está relacionado ao CNAI — Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

A Resolução COFECI nº 1.066/2007 estabelece regras para o funcionamento do CNAI e para a elaboração do PTAM.

O próprio COFECI mantém uma consulta pública de avaliadores imobiliários, permitindo pesquisar profissionais cadastrados.

Em termos simples

Imagine que você tenha um apartamento e esteja pensando:

“Será que R$ 500 mil é realmente um preço adequado para este imóvel?”

Uma pesquisa nos portais imobiliários pode mostrar diversos preços.

Mas o PTAM procura apresentar uma análise técnica do imóvel e do mercado, chegando a uma conclusão fundamentada sobre seu valor.

Quem pode elaborar um PTAM?

A regulamentação do Sistema COFECI-CRECI estabelece o PTAM no âmbito da atuação dos Corretores de Imóveis inscritos no CNAI.

A Resolução COFECI nº 1.066/2007 estabelece que os corretores inscritos no CNAI ficam sujeitos às regras de forma e tecnicidade para emissão do PTAM.

Além disso, o COFECI disponibiliza uma plataforma pública para consulta dos avaliadores cadastrados.

Por isso, antes de contratar, verifique a habilitação profissional e, quando a finalidade for a elaboração de PTAM no âmbito dessa regulamentação, a inscrição no CNAI.

O que aparece em um PTAM?

Um PTAM não deve ser simplesmente uma folha com um número escrito:

“O imóvel vale R$ 700.000.”

O documento precisa apresentar elementos que permitam compreender como a conclusão de valor foi alcançada.

A regulamentação estabelece requisitos mínimos para o PTAM, incluindo informações relacionadas à identificação e caracterização do imóvel, pesquisa de imóveis comparáveis e determinação do valor de mercado.

Dependendo do trabalho, o documento pode apresentar:

identificação do solicitante;
finalidade da avaliação;
identificação do imóvel;
características físicas;
localização;
relatório fotográfico;
pesquisa de imóveis comparáveis;
fontes de pesquisa;
metodologia;
tratamento dos dados;
determinação do valor;
conclusão;
identificação e assinatura do avaliador.

Quanto melhor documentada estiver a análise, mais transparente tende a ser a compreensão do resultado.

Como o avaliador chega ao valor do imóvel?

Uma das partes mais importantes do trabalho é a pesquisa de mercado.

O avaliador não deve simplesmente escolher um valor porque “acha que o imóvel vale isso”.

Ele precisa analisar os elementos disponíveis e selecionar referências que tenham relação com o imóvel avaliado.

Exemplo

Imagine um apartamento de:

70 m²;
2 dormitórios;
1 vaga;
determinado bairro;
determinado padrão construtivo.

O avaliador pode pesquisar outros apartamentos com características semelhantes.

Mas é necessário considerar as diferenças.

Um apartamento de 70 m² pode ter:

duas vagas em vez de uma;
andar alto;
reforma completa;
vista privilegiada;
localização mais valorizada.

Essas diferenças precisam ser consideradas na análise, e não simplesmente ignoradas.

O COFECI informa que a avaliação mercadológica considera informações do imóvel e elementos do mercado, incluindo características como localização, conservação e tamanho, entre outros fatores.

PTAM é a mesma coisa que uma avaliação informal?

Não.

Existe uma grande diferença entre dizer:

“Acho que esse apartamento vale R$ 600 mil.”

e produzir um documento técnico com:

identificação do imóvel;
finalidade;
pesquisa;
elementos comparáveis;
metodologia;
conclusão;
responsabilidade profissional.

O PTAM transforma uma estimativa de valor em um documento técnico estruturado dentro das regras aplicáveis à avaliação mercadológica.

Quando o PTAM pode ser uma solução?

Existem diversas situações em que conhecer tecnicamente o valor de mercado de um imóvel é importante.

1. Compra e venda

Antes de vender, o proprietário pode querer saber se o preço pretendido está alinhado ao mercado.

Para o comprador, a avaliação pode ajudar a verificar se o preço pedido é coerente com as características do imóvel.

O COFECI cita compra e venda entre as finalidades para as quais a avaliação imobiliária pode ser utilizada.

2. Inventário

Quando existem imóveis no patrimônio deixado por uma pessoa falecida, pode ser necessário determinar seu valor.

Uma avaliação fundamentada pode ajudar a estabelecer uma referência patrimonial para a tomada de decisões relacionadas ao imóvel.

O COFECI também cita a partilha de bens de uma herança entre as finalidades possíveis da avaliação mercadológica.

3. Divórcio e partilha

Imagine um casal que possui:

uma casa;
dois apartamentos;
um terreno.

Existe uma questão fundamental:

Quanto vale cada imóvel?

Uma avaliação técnica pode fornecer referências para a discussão patrimonial.

O PTAM pode ser adequado em determinadas situações de avaliação mercadológica, mas a necessidade documental específica deve ser definida de acordo com o procedimento e a orientação jurídica aplicável ao caso.

4. Investimento imobiliário

Quem pretende investir precisa conhecer o preço do ativo que está comprando.

Imagine:

Preço pedido: R$ 750.000
Valor indicado pela avaliação: R$ 680.000

A diferença é de:

R$ 70.000.

Essa informação pode mudar completamente a estratégia de negociação.

O PTAM pode ajudar o investidor a tomar uma decisão com uma referência técnica de valor de mercado.

5. Financiamento ou garantia

Avaliações imobiliárias também podem estar relacionadas a operações financeiras.

Entretanto, é importante fazer uma distinção:

o banco ou instituição financeira pode possuir procedimentos, critérios e profissionais próprios para avaliações destinadas especificamente à sua operação.

Portanto, antes de contratar um PTAM, confirme qual documento a instituição efetivamente exige.

6. Reavaliação patrimonial

Empresas e investidores que possuem patrimônio imobiliário podem precisar conhecer o valor de determinados ativos.

Uma avaliação pode contribuir para:

gestão patrimonial;
análise de ativos;
decisões de venda;
reorganização patrimonial;
estudos de investimento.

O COFECI também relaciona a avaliação imobiliária a situações como reavaliação de patrimônio e dissolução de sociedades.

7. Processos e questões judiciais

Aqui é necessário ter muito cuidado.

Um imóvel envolvido em processo judicial pode precisar de avaliação.

Porém:

PTAM e laudo pericial judicial não são automaticamente a mesma coisa.

Em uma ação judicial, o advogado deve verificar exatamente qual prova ou documento o processo exige.

Dependendo do caso, pode haver:

perito judicial;
assistente técnico;
quesitos;
laudo pericial;
parecer do assistente técnico;
manifestação sobre o laudo;
avaliação mercadológica.

Se o advogado solicitou especificamente uma perícia judicial, não se deve presumir que um PTAM substitua automaticamente o trabalho pericial.

PTAM ou laudo pericial: qual escolher?

Essa é uma das perguntas mais importantes.

PTAM	Laudo pericial
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica	Documento produzido no contexto da perícia
Regulamentado pelo COFECI	Vinculado à prova pericial
Elaborado por avaliador imobiliário dentro de sua habilitação e regras aplicáveis	Elaborado pelo perito nomeado no processo, conforme o caso
Foco na avaliação mercadológica	Foco na questão técnica submetida à perícia
Pode ser utilizado em diversas finalidades	Relacionado ao processo judicial
Não deve ser confundido com perícia judicial	Segue as regras processuais aplicáveis

A escolha não deve ser feita pelo nome do documento, mas pela finalidade para a qual ele será utilizado.

E se o advogado pediu “uma avaliação do imóvel”?

Essa situação é muito comum.

O advogado pode dizer:

“Preciso de uma avaliação do imóvel.”

Antes de elaborar qualquer documento, é importante perguntar:

Qual é a finalidade?

É para:

inventário?
divórcio?
partilha?
negociação?
processo judicial?
acordo?
cálculo patrimonial?
venda?
financiamento?

Qual documento é necessário?

Pode ser:

PTAM;
parecer técnico;
laudo;
assistência técnica;
outro documento adequado ao caso.

Qual é a data de referência?

O valor precisa representar:

o valor atual?
o valor em uma determinada data?
o valor de aquisição?
outro marco temporal?

Uma avaliação tecnicamente adequada começa pela definição correta da finalidade.

O que o avaliador precisa analisar?

Uma avaliação profissional não olha apenas para o imóvel.

O avaliador também precisa compreender o contexto de mercado no qual aquele imóvel está inserido.

Entre os elementos que podem ser analisados estão:

Imóvel

área;
características;
conservação;
padrão;
idade;
reformas;
vagas;
benfeitorias.

Localização

bairro;
rua;
acessibilidade;
transporte;
comércio;
serviços;
infraestrutura.

Mercado

oferta;
procura;
imóveis comparáveis;
preços observados;
características dos elementos pesquisados.

Documentação e finalidade

Quando pertinente ao escopo contratado, é importante conhecer as informações documentais e a finalidade da avaliação.

O valor final precisa estar relacionado ao objeto efetivamente analisado.

O PTAM pode ajudar a evitar uma negociação errada?

Sim.

Imagine um proprietário que acredita que seu imóvel vale:

R$ 900.000

Mas a análise de mercado aponta:

R$ 760.000

Nesse caso, ele pode descobrir que seu preço está aproximadamente 18,4% acima do valor de R$ 760 mil.

Por outro lado, imagine um imóvel anunciado por:

R$ 600.000

e uma avaliação indicando:

R$ 680.000.

Isso pode justificar uma investigação mais aprofundada sobre a oportunidade.

Em ambos os casos, a avaliação fornece informação para negociar — mas não garante que o imóvel será vendido pelo valor indicado.

Como escolher um profissional para elaborar o PTAM?

O primeiro passo é verificar a qualificação profissional.

O COFECI disponibiliza uma Consulta Pública de Avaliadores de Imóveis, na qual é possível pesquisar profissionais cadastrados no CNAI por região.

Antes de contratar, verifique:

Registro profissional
Inscrição no CNAI
Experiência com o tipo de imóvel
Conhecimento da região
Finalidade do trabalho
Documento que será entregue
Metodologia utilizada
Prazo
Honorários
Forma de atendimento

Um bom avaliador não deve apenas entregar um número: deve conseguir explicar os critérios que sustentam sua conclusão.

Quanto custa um PTAM?

Não existe um único preço nacional aplicável a todos os imóveis.

O valor do serviço pode variar conforme:

tipo do imóvel;
localização;
complexidade;
finalidade;
quantidade de informações necessárias;
deslocamento;
urgência;
nível de detalhamento;
escopo contratado.

Por isso, o ideal é solicitar um orçamento específico, informando:

endereço;
tipo de imóvel;
finalidade;
área aproximada;
prazo desejado;
necessidade ou não de documento formal.

O preço do serviço deve ser analisado em relação à importância financeira da decisão que ele pretende apoiar.

7 situações em que você deve considerar um PTAM

Considere solicitar uma avaliação mercadológica quando:

1. Você não sabe quanto realmente vale seu imóvel.

2. Existe grande diferença entre os preços dos imóveis semelhantes.

3. Você está vendendo um patrimônio de alto valor.

4. Está comprando e quer negociar com base em informações técnicas.

5. Existe uma discussão patrimonial entre herdeiros ou cônjuges.

6. Precisa estabelecer uma referência de valor para uma finalidade específica.

7. Seu advogado, contador ou outro profissional solicita uma avaliação mercadológica.

O que você deve enviar ao avaliador?

Para agilizar o atendimento, tenha disponíveis, quando aplicável:

endereço completo;
matrícula;
IPTU;
área do imóvel;
planta;
informações sobre reformas;
fotos;
documentos disponíveis;
finalidade da avaliação;
data de referência, se houver;
prazo necessário.

Quanto mais clara estiver a finalidade do trabalho, mais adequado poderá ser o escopo da avaliação.

PTAM é garantia de que o imóvel será vendido pelo valor indicado?

Não.

Esse é um ponto fundamental.

O PTAM apresenta uma conclusão técnica de valor de mercado dentro das condições e informações consideradas no trabalho.

Mas o preço efetivamente negociado pode variar por fatores como:

urgência do vendedor;
necessidade do comprador;
condições de pagamento;
negociação;
momento do mercado;
características específicas da operação.

Avaliação não é promessa de venda. É uma ferramenta técnica para melhorar a qualidade da decisão.

Então, quando o PTAM pode ser a solução?

O PTAM pode ser uma solução quando você precisa de uma avaliação mercadológica formal e tecnicamente fundamentada, especialmente para conhecer ou documentar o valor de mercado de um imóvel dentro de uma finalidade compatível.

Ele pode ser relevante em situações de:

compra;
venda;
investimento;
inventário;
partilha;
divórcio;
gestão patrimonial;
determinadas operações financeiras;
outras finalidades de avaliação mercadológica.

O ponto principal é:

Antes de contratar, defina exatamente para que você precisa da avaliação.

Se a finalidade for judicial e o processo exigir perícia, por exemplo, o advogado deverá verificar se o documento adequado é um PTAM, um parecer de assistente técnico, um laudo pericial ou outro instrumento.

Precisa avaliar um imóvel?

Se você precisa saber quanto vale um terreno, casa, apartamento ou imóvel comercial, não dependa apenas de anúncios da internet ou opiniões informais.

Uma avaliação profissional pode fornecer uma referência técnica para sua decisão.

José Antonio dos Passos

Avaliador de Imóveis | Perito Judicial | Vistoriador de Imóveis

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